مشارکت مدنی

طبق آئین‎نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا: ” مشارکت مدنی عبارتست از درآمیختن سهم‎الشرکه نقدی و یا غیرنقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد، بنحو مشاع، بمنظور انتفاع ، طبق قرارداد”. شعب موظفند قبل از مبادرت به انعقاد قرارداد مشارکت مدنی، عملیات موضوع مشارکت را بررسی و اطمینان حاصل کنند که اصل مال الشرکه وسود مورد انتظار ناشی ازمشارکت مدنی در طول مدت قرارداد قابل برگشت و مشارکت قابل تسویه باشد. شعب موظفند بر حسن اجرای قراردادهای منعقده موضوع مشارکت مدنی تا خاتمه موضوع شرکت و تسویه حساب نظارت لازم و کافی بعمل آورند. شعب باید جهت حصول اطمینان از حسن اجرای قرارداد مشارکت مدنی تضمینات و پوششهای کافی اخذ  کنند.
الف: اجتماع مالکین متعدد
شرکت بطور کلی به اعتبار حقوق مالکیت شرکاء تشکیل میشود و نه خود شرکاء. بعبارت دیگر، شرکت به مفهوم وسیع کلمه مبتنی بر رابطه حقوقی شرکاء با یکدیگر است و نه رابطه شخصی آنان و تعدد مالکین معمولاً از دو به بالا را در بر میگیرد.
ب: شیء واحد
مشارکت باید دارای موضوع معینی بوده و هریک از شرکاء نسبت به آن مالکیت داشته باشند.
ج: مشاع
منظور از مشاع آن است که مالکیت هر یک ازشرکاء محدود به جزء خاص و معینی ازشیئی مورد مشارکت نبوده بلکه به کل آن تسری دارد.
ویژگیها:
الف: مشارکت مدنی برخلاف مضاربه که سرمایه نقدی مورد نیاز را منحصراً مالک (مؤسسه) تأمین می کند. تأمین سرمایه اعم از نقدی و غیر نقدی به مشارکت شرکاء تأمین می شود.
ب: مؤسسه میتواند درهر شرکت مدنی حداکثر تا هشتاد درصد کل سرمایه مشارکت نماید
ج: مشارکت مدنی در صورتی تحقق خواهد یافت که شرکاء طبق قرارداد سهم الشرکه نقدی خود را بحساب مخصوصی نزد مؤسسه و بنام شرکت واریز نمایند و چنانچه تمام یا قسمتی از سهم الشرکه غیرنقدی باشد، باید با توافق شرکاء ، تقویم و ارزش ریالی آن در شرکت منظور گردد.
د: مشارکت مدنی در تأمین منابع مالی مورد نیاز در امور تولیدی، بازرگانی و خدماتی مورد استفاده قرار میگیرد.
ه: مشارکت مدنی میباید ظرف یکسال خاتمه پذیرد و قرارداد مشارکت مدنی ظرف همین مدت قابل تسویه باشد. در مواردیکه مشارکت مدنی برای امور تولیدی صنعتی، معدنی، کشاورزی، احداث مسکن وساختمان صورت پذیرد، حداکثر مدت ۳ سال میباشد.
و: در مشارکت مدنی نحوه تسویه باید مشخص شود در این خصوص، شریک متعهد میشود کالای احتمالی باقیمانده در پایان مدت قرارداد را به قیمتی که مؤسسه تعیین مینماید خریداری و قرارداد را تسویه نماید.
ز: فروش اقساطی سهم الشرکه مؤسسه در مشارکت مدنی تولیدی، صنعتی، معدنی، کشاورزی، احداث مسکن، و ساختمان در زمان خاتمه قرارداد ممکن میباشد.
ح: مشارکت مدنی در امور بازرگانی ، دارای شرایطی کاملاً مشابه مضاربه میباشد، با این تفاوت که:
۱) در مضاربه، صددرصد سرمایه ولی در مشارکت مدنی درصدی از سرمایه مورد نیاز برای اجرای عملیات موضوع مشارکت از طرف مؤسسه تأمین میگردد.
۲) هزینه‎های قابل قبول منحصربه هزینه‎های‎ اصلی نبوده وهرنوع هزینه دیگر با توافق طرفین می تواند در قرارداد قید شود.
۳) پرداخت سهم الشرکه مؤسسه درمشارکت مدنی برخلاف مضاربه که دفعتاً واحده و نقداً انجام میپذیرد ، به دفعات می تواند تأمین شود .

 

روند پرداخت تسهیلات ساخت (مشارکت مدنی) جهت ساخت واحد یا واحدهای مسکونی ، در صورت دارا بودن اوراق ممتاز و یا داشتن حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن، صندوق پس‌انداز ساخت مسکن، پس‌انداز مسکن جوانان و قرض‌الحسنه جاری (با رعایت قوانین و ضوابط تعیین شده در هر حساب)، می توان در قالب عقد مشارکت مدنی از بانک مسکن تسهیلات دریافت نمود. اشخاص حقیقی و حقوقی (شرکت‌ها و سازمان‌ها)سرمایه نقدی و یا غیر نقدی خود را با هدف سودآوری با سرمایه بانک درمی‌آمیزند و سود این سرمایه طبق قرارداد بین دو طرف تقسیم می‌شود. سازنده باید برای دریافت این تسهیلات، حساب جاری به نام خود در بانک افتتاح کند و بانک سهم خود را از شراکت (به صورت نقدی) طبق ضوابط و مقررات به این حساب واریز می‌نماید. باید توجه داشت که در انتهای قرارداد، بانک سهم خود را به شریک فروخته و وی باید برای تسویه نقدی و یا تقسیط سهم‌الشرکه بانک (در صورت موافقت بانک) مراجعه نماید.

فرآیند پرداخت تسهیلات مشارکت مدنی مرحله اول:

۱٫ پیشنهاد طرح و ارایه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده توسط متقاضی

۲٫ متقاضی (سازنده) طرح پیشنهادی خود را به بانک ارایه می‌کند، پس از بررسی‌های لازم و تایید طرح توسط بانک و همچنین ارایه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده توسط سازنده، قرارداد مشارکت مدنی با وی منعقد می‌شود.

۳٫ ضوابط پذیرش اولیه طرح توسط بانک (شرایط ملک)

ملک باید یکی از شرایط ذیل را داشته باشد:

۱- دارای سند مالکیت یا صورت‌مجلس تفکیکی باشد.

۲- دارای قرارداد واگذاری سازمان ملی زمین و مسکن باشد.

۳- زمین موقوفه دارای قرارداد اجاره باشد.

۴- ملک معرفی شده باید مفروز، قابل ارتهان و در محدوده خدمات شهری باشد. * در صورتی که ملک معرفی شده در محدوده خدمات شهری نباشد، پرداخت تسهیلات با اخذ مجوز از مراجع ذیربط امکان‌پذیر است. * در انجام مشارکت برای ساخت زمین‌های استیجاری، موجر یا سازمان اوقاف یا متولی دروقف خاص، ضمن اعلام موافقت خود مبنی بر انعقاد قرارداد مشارکت مدنی، باید مالکیت بانک را نسبت به درصد مشخص شده درقرارداد مشارکت مدنی قبول نموده و در صورت تخلف مستاجر از شرایط سند اجاره یا قرارداد مشارکت مدنی، بانک را به عنوان جانشین مستاجر بپذیرد.

شرایط متقاضی(شریک):

متقاضی باید دارای اهلیت قانونی به این شرح باشد:

۱- ممنوعیتی در تصرف اموال خود نداشته باشد.

۲- امکانات مالی کافی به منظور انجام تعهد خود و توانایی خرید سهم بانک را به صورت نقد یا اقساط، پس از تکمیل ساختمان طبق قرارداد داشته باشد.

مرحله دوم: عقد قرارداد

پس از انجام بررسی‌های لازم و تایید طرح توسط بانک و ارایه مدارک مورد نیاز توسط متقاضی به بانک، قرارداد مشارکت مدنی تنظیم و برای در رهن قرار دادن ملک به دفترخانه ارسال می شود.

مرحله سوم:

نحوه عمل در مشارکت مدنی

۱٫ تعیین هزینه کل اجرای طرح با در نظر گرفتن هزینه احداث ساختمان و سایر هزینه‌های قابل قبول (اخذ پروانه، تهیه نقشه و …)

توجه: ۲٫ هزینه‌های مربوط به اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف به عهده شریک بوده و در هزینه کل اجرای طرح در نظر گرفته نخواهد شد.

۳٫ تعیین سقف تسهیلات قابل واگذاری بر اساس تعداد واحدها، متراژ زیربنا، ۸۰ درصد هزینه کل اجرای طرح، امتیاز تسهیلاتی متقاضی و …

۴٫ تعیین درصد سهم‌الشرکه بانک و شریک ۵٫ پرداخت تدریجی سهم‌الشرکه بانک پرداخت سهم‌الشرکه بانک حداقل در دو مرحله انجام می‌شود. مرحله اول پس از انجام حداقل ۲۰ درصد از پیشرفت فیزیکی ساختمان و بر اساس ۸۰ درصد هزینه‌های انجام شده در پروژه قابل پرداخت است، به شرط آنکه این مبلغ از ۵۰ درصد کل تسهیلات تجاوز نکند. مراحل بعدی نیز حداکثر معادل ۸۰ درصد هزینه‌های انجام شده در طرح پرداخت می‌شود، این امر نیز مشروط به این است که مبالغ دریافتی در مراحل قبل در پروژه توسط شریک هزینه شده باشد. نکته: نرخ سود تابع نرخ سود عقود مشارکتی تعیین شده از سوی بانک مرکزی در زمان استفاده از تسهیلات می باشد.

برخی از تعهدات شریک (سازنده)

۱- شریک نمی تواند در دوران مشارکت مدنی بدون موافقت کتبی و قبلی بانک، به دیگران اجازه تصرف مورد مشارکت را به صورت کلی یا جزیی بدهد و یا تحت عناوین اجاره، وکالت و پیش‌فروش برای دیگران ایجاد حق نماید.

۲- شریک متعهد است در پایان قرارداد مشارکت، سهم الشرکه بانک را بر اساس قیمت اعلام شده توسط بانک به صورت نقد یا اقساط (درصورت موافقت بانک) خریداری نماید.

۳- لازم به ذکر است که حداکثر مبلغ واگذاری اقساطی سهم‌الشرکه بانک برای هر واحد، باتوجه به دستورالعمل‌های اعتباری بانک تعیین می‌شود.

۴- شریک موظف است مبلغ تامین خسارت آتش سوزی را به بانک پرداخت نماید. این مبلغ بر اساس مدت قرارداد مشارکت مدنی محاسبه می شود.

۵- شریک موظف است که کار احداث یا تکمیل واحد یا واحدهای مسکونی را بر طبق نقشه تصویب شده و در مدت تعیین شده در قرارداد انجام دهد. چنانچه براساس گزارش ارزیابی، مورد مشارکت بر اساس نقشه تصویب شده احداث نشده باشد، اخذ گواهی عدم خلاف از شهرداری و ارایه آن به بانک الزامی است.

۶- بانک می‌تواند در هر زمان از مورد مشارکت بازدید کند و شریک باید همواره شرایط لازم برای این بازدید را فراهم نماید.

۷- شریک باید کارمزد ارزیابی ملک، هزینه حق ثبت و حق‌التحریر قرارداد مشارکت مدنی را پرداخت نماید.

۸- چنانچه تسهیلات‌گیرنده در سررسید قرارداد مشارکت نسبت به خرید سهم بانک اقدام ننماید، مبلغ جریمه دیرکرد ناشی از تاخیر از تاریخ سررسید قرارداد تا تسویه سهم بانک از شراکت محاسبه شده و به همراه ارزش سهم‌الشرکه بانک در سررسید از شریک دریافت می‌شود. مبلغ جریمه دیرکرد ناشی از تاخیر با نرخ حداقل نرخ سود مورد انتظار + ۶ درصد محاسبه می شود.

۹- شریک باید با دریافت هر مرحله از سهم‌الشرکه بانک، بخشی از مبالغ تعهد شده خود را نیز (درصورت وجود) هزینه نماید. به‌طوری که پس از دریافت آخرین مرحله سهم‌الشرکه بانک و هزینه نمودن آن، ساختمان مورد مشارکت نیز آماده سکونت شود. نکته : در عقود مشارکتی بدهی شریک مشتمل بر اصل و سود دوران انتظار از تاریخ سررسید تا تاریخ تسویه کل آن مشمول جرایم ناشی از تاخیر می گردد. *چنانچه شریک در طی مدت مشارکت احتمال کاهش سود ، از سود پیش بینی شده توافقی را پیش بینی نماید ، لازم است مراتب را در طول قرارداد به بانک اطلاع دهد تا بانک نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

شرح عملیات و مدارک لازم جهت تشکیل پرونده

الف ) شرح عملیات مربوط به اعطای تسهیلات مشارکت مدنی :

۱- دریافت تقاضای کتبی از مشتری مبنی بر درخواست دریافت تسهیلات و ثبت تقاضا در دفتر نامه های وارده شعبه

۲- بررسی تقاضا توسط مسئول مربوطه و موافقت با تشکیل پرونده درصورت قبول تقاضای مشتری

۳- دریافت مدارک از مشتری طبق لیست ارائه شده

۴- کنترل مدارک توسط مسئول مربوطه و ارائه فرمهای ذیربط به مشتری جهت تکمیل

۵- کنترل فرمهای تکمیل شده توسط مسئول مربوطه و تشکیل پرونده

۶- اخذ استعلام عملکرد تسهیلات گیرنده از اداره امور مدیریتهای شعب و کنترل آن

۷- بایگانی پرونده درصورت عدم امکان پرداخت تسهیلات با توجه به استعلام عملکرد

۸- بررسی درخصوص حدود اختیارات در مورد سقف تسهیلات توسط مسئول مربوطه درصورت امکان پرداخت تسهیلات با توجه به استعلام عملکرد

۹- ارجاع پرونده به مدیریت شعب

۱۰- دریافت علی الحساب کارمزد ارزیابی از مشتری و ارسال پرونده برای ارزیابی

۱۱- ارزیابی ملک و تنظیم گزارش

۱۲- کنترل فنی گزارش ارزیابی و ارسال پرونده به شعبه

۱۳- بررسی گزارش ارزیابی و تصمیم گیری شعبه درخصوص اعطای تسهیلات

۱۴- ضبط پرونده در بایگانی درصورت عدم موافقت با پرداخت تسهیلات

۱۵- تعیین مبلغ سهم الشرکه بانک توسط مسئول مربوطه درصورت موافقت با پرداخت تسهیلات

۱۶- دریافت ما به التفاوت کارمزد ارزیابی از مشتری

۱۷- تنظیم پیش نویس قرارداد مشارکت مدنی در رایانه و تعیین شماره قرارداد در شعب دارای سیستم مکانیزه

۱۸- کنترل محاسبات و پیش نویس قرارداد توسط مسئول مربوطه

۱۹- ثبت موقت قرارداد مشارکت مدنی در رایانه و تعیین شماره قرارداد در شعب دارای سیستم مکانیزه

۲۰- ارسال نسخه اول قرارداد مشارکت مدنی از طریق دفتر شعبه به دفتر اسناد رسمی

۲۱- کنترل قرارداد ثبت شده در دفتر اسناد رسمی توسط مسئول مربوطه با مدارک موجود و اصلاح آن درصورت وجود مغایرت

۲۲- امضاء اسناد توسط مسئول مربوطه

۲۳- اخذ قرارداد مشارکت مدنی پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی و کنترل آن با پرونده

۲۴- تائید قرارداد ثبت شده در دفتر اسناد رسمی توسط مسئول مربوطه

۲۵- بایگانی مدارک اخذ شده از دفتر اسناد رسمی در پرونده مشتری

۲۶- مراجعه مشتری به شعبه برای درخواست واریز مرحله اول تسهیلات

۲۷- انجام محاسبات مربوط به واریز مرحله اول تسهیلات توسط مسئول مربوطه

۲۸- صدور اسناد توسط مسئول مربوطه

۲۹- کنترل محاسبات و اسناد صادر شده توسط مسئول مربوطه

۳۰- امضاء اسناد توسط مسئولین مربوطه

۳۱- ثبت اسناد در رایانه توسط مسئول مربوطه

۳۲- مراجعه مشتری و ارائه تقاضای دریافت مرحله بعدی تسهیلات

۳۳- بررسی تقاضای مشتری توسط مسئول مربوطه

۳۴- بایگانی پرونده مشتری درصورت عدم قبول تقاضای مشتری

۳۵- دریافت کارمزد ارزیابی از مشتری درصورت قبول تقاضای مشتـری و ارسال پرونده مشتری برای ارزیابی

۳۶- ارزیابی ملک و تنظیم گزارش ارزیابی

۳۷- کنترل فنی گزارش ارزیابی و ارسال پرونده به شعبه

۳۸- بررسی گزارش ارزیابی و تصمیم گیری درخصوص اعطای تسهیلات توسط مسئول مربوطه

۳۹- بایگانی پرونده درصورت عدم موافقت با پرداخت مرحله بعدی تسهیلات

۴۰- انجام محاسبات مربوط به واریز مرحله بعدی تسهیلات درصورت موافقت با پرداخت آن

۴۱- کنترل محاسبات و صدور اسناد حسابداری مربوط به پرداخت مرحله بعدی تسهیلات

۴۲- امضاء اسناد و ثبت آن در رایانه توسط مسئول مربوطه

۴۳- کنترل پرونده از نظر اتمام مراحل پرداختی تسهیلات و بایگانی آن

ب) مدارک لازم جهت اخذ تسهیلات مشارکت مدنی : ۱- تکمیل فرم درخواست انجام مشارکت و مشخصات عملیات ساختمانی توسط متقاضی

۲- اصل و فتوکپی مصدق شناسنامه متقاضی ( متقاضیان )

۳- اصل و فتوکپی پروانه ساختمانی

۴- اصل و فتوکپی سند مالکیت ، برگ واگذاری زمین ، سند اجاره ( املاک استیجاری ) قابل ارتهان و بدون معارض ، صورتمجلس تفکیکی برحسب مورد

۵- اصل و فتوکپی نقشه ساختمان که به تائید و مهر شهرداری رسیده باشد

۶- اصل و فتوکپی برگ پایان خدمت نظام وظیفه با معاونت دائم

۷- ارائه دفترچه حساب صندوق پس انداز مسکن در تسهیلات باسپرده

۸- اخذ گواهی درآمد ( صرفاً اظهارکتبی درآمد ماهیانه از جانب مشتری کفایت دارد )

۹- کروکی محل

۱۰- رسید پرداخت مبلغ حق الزحمه ارزیابی

۱۱- برای اشخاص حقوقی اخذ تصویر اساسنامه با شرکت نامه مصدق شخصیت حقوقی

۱۲- اخذ فتوکپی مصدق صاحبان امضاء آخرین آگهی تغییرات اعلام شده در روزنامه رسمی و اخذ تعهدنامه

۱۳- پاسخ استعلام شناسائی سابقه تسهیلاتی و چک برگشتی

۱۴- افتتاح حساب قرض الحسنه پس انداز

توجه: 

۱ – در مشارکتهای مجتمع علاوه بر مدارک فوق الاشاره مدارک زیر نیز مورد نیاز می باشد :

۱- صورت حساب جاری متقاضی ( متقاضیان )

۲- استعلام سقف تسهیلات بانکی مجاز برای شرکاء

۳- استعلام حساب جاری از بانک مرکزی

توجه ۲ :

در تسهیلات مشارکت مدنی علاوه بر مدارک اشاره شده عمومی مدارک زیر نیز مورد نیاز می باشد:

۱- اخذ تعهدنامه

۲- فتوکپی مصدق اساسنامه و آخرین تغییرات اعلام شده در روزنامه رسمی جمهوی اسلامی که آگهی ثبت شرکت تعاونی مسکن و صاحبان امضای مجاز در آن منعکس شده باشد .

۳- اخذ تائیدیه از مدیریت تعاونی شهری استان در مورد اعطای تسهیلات به شرکتهای تعاونی مسکن از نظر عملکرد تعاونی

۴- معرفی نامه هیأت امنای تعاونی

۵- شرکت تعــاونی می تواند اسامــی اعضا را در مرحله تشکیل پرونده و یا هنگام واگـذاری سهــم الشرکه به اعضای بانک معرفی نماید.

۶- داشتن حساب جاری با رسوب کافی.